金茂硬刚招商，在上海怎么玩转TOD？

文/上海进深 张林霞

今年金茂在上海土地市场加强补仓。

2025年2月，金茂联合新加坡庆隆89.64亿元竞得上海虹口区C080302单元hk329-11地块，溢价率38.2%，楼板价约11.75万/平，成为全国楼板价第3高宅地。

2024年下半年起，金茂在上海频繁拿地。

2025年上海首批土拍中，金茂再次补仓。

目前，普陀金茂府是金茂在上海在售的唯一“金茂府系”项目，以最大的卖点为准现房、科技住宅及高端圈层服务，去年销售额创上海新高。

江湾金茂府是上海第7座金茂府，也是金茂在上海的首座TOD金茂府。据说里面包含“12大科技系统” “五衡科技系统”。

根据设计方案显示，项目总建筑面积18.8万㎡，地上计容总建筑面积12.48万㎡。

拟建11栋12-17层住宅，总户数876户，可售住宅约807套；另需建设1栋保障性住宅房，靠近长江南路一侧规划有酒店、商业、菜场、社区食堂等多元业态。

地面无车位，全人车分流，规划机动车位1248辆；有部分楼栋底层局部架空，同时项目设置有下沉庭院，预计配置地下会所。

在金茂深耕上海30周年的重要节点，江湾金茂府作为江湾壹号作品重磅登场。仅是金茂上海2025战略布局的关键一子，更是金茂府系3.0又一扛鼎之作。

作为金茂府系3.0迭新作品，江湾金茂府带来“衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡静”的五衡科技系统，告别空间潮湿、空气流通不畅、邻居噪音干扰等痛点。

此外，打造了约1800㎡下沉式庭院会所，涵盖茶室、私宴厅、行政酒廊、恒温泳池、健身房、瑜伽空间、会客厅、儿童游乐等八大功能，还打造了约2000㎡超级架空花园，打造多样化主题。

项目有多种产品可供选择。

建面约112㎡三室两厅两卫

空间户型方正，方便家具的布置和空间的利用。遵循“动静分离、洁污分区”原则，休息区和活动区相互独立，互不干扰，保障了居住的舒适性和私密性。

建面约123㎡三室两厅两卫

采用横厅设计，超大开间，空间感十足，能营造出宽敞明亮的居住氛围，有利于家庭成员的活动和交流。

建面约140㎡四房两厅两卫

客厅、餐厅、厨房等活动区域与卧室等休息区域相互分离。动区集中在入户一侧，日常的起居活动如会客、用餐、烹饪等不会影响到静区的卧室，保证了居住的舒适性和私密性。

建面约185㎡四房两厅三卫

动区的客厅、餐厅、厨房与静区的卧室、书房等相互分离，日常活动产生的噪音和干扰不会影响到休息区域，保证了居住的静谧性和舒适性。

虽然整体户型可能较为方正，但在一些细节处可能会存在一些不规则的角落，这可能会给家具的摆放带来一定的限制。

江湾金茂府位于宝山淞南，其周边竞品主要是招商长江西路TOD项目。

在区位与配套方面:

江湾金茂府:位于五条马路交汇的“小五角场” 位置，周边配套成熟。南侧和西侧是中科科创中心及部分底商，北侧有祥腾商业广场，自带酒店和商业配套，临近18号线通南路站，交通便捷。

招商长江西路TOD:同样是地铁上盖，但城市界面相对较差。南侧是三湘海尚二手房小区，北侧是工业区改造区，西侧是保利悦活荟，整体较为荒凉。

价格方面:

两个项目预计单价、总价段重合，价格预计在6.5 - 7.5万之间，目标客户群体都是预算600 - 800万，在杨浦、虹口、陆家嘴等地工作，追求配套成熟和产品品质的购房者。

总之，江湾金茂府在区位的成熟度和商业氛围上稍占优势，而招商长江西路TOD项目在地块方正性上有一定特点。

江湾金茂府项目与18号线通南路站仅距50米，是名副其实的地铁上盖。业主搭乘地铁，4站就能直达复旦大学，9站奔赴东外滩，11站畅达陆家嘴滨江。

项目一街之隔有939红街坊、祥腾生活广场等商业配套，20分钟车行范围内有宝山万达、杨浦五角场、长江国际生活广场、悠方购物中心、大宁商圈、虹口龙之梦等国际商业配套。

直线3km范围内有39个幼儿园、13个小学、14个中学。

复旦大学附属中山医院为三级甲等综合医院，未来18号线2站换乘3号线，25分钟即可抵达。二级医院有同济大学附属上海第四人民医院、上海大学附属仁和医院。

尽管项目所在板块有发展潜力，但目前淞南部分区域可能存在城市界面相对老旧的情况，周边可能有一些待拆迁或改造的区域，在一定程度上影响居住的视觉感受和整体氛围。

项目靠近地铁站和快速高架路，虽然交通便利，但可能会受到地铁运行、车辆行驶等噪音的影响，尤其是低楼层住户。

项目公司上海耀茂置业有限公司，成立于2025年，法定代表人为刘斌，注册资本30亿元，公司由西安常茂置业有限公司、上海虹润置业有限公司分别持股70%、30%。西安常茂置业有限公司由中国金茂持股100%。上海虹润置业有限公司由招商蛇口持股100%。

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